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房地产平稳调整态势不变北上杭成长租业务最热城市

点击数:20 更新时间:2019-06-12 19:25:33

  中国社会科学院城市发展与环境研究所及社会科学文献出版社23日在京发布了《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.16(2019)》,指出2019年,房地产政策仍将坚持“房住不炒”和“因城施策”原则,但在行业内外部需求因素的影响下可能适度放松,预期房地产市场平稳调整态势不会发生实质性的转变。

  蓝皮书称,展望2019年,在稳健货币政策框架下,央行将有可能从流量、流向以及期限等多个维度对经济进行有效“滴灌”,进一步提升组合型政策工具对于市场的传导效率,防止“大水漫灌”。但货币政策进一步放松的空间逐渐缩小,对楼市的刺激作用有限,加之“房住不炒、因城施策”的调控思路并未发生改变,预期2019年房地产市场平稳调整态势不会发生实质性的转变。就全国而言,商品住房销售增速可能会延续放缓趋势,房价涨幅整体回落,土地交易市场将回归理性,房地产投资增速将进一步回调。

  2019年,房地产调控政策基调为:维稳、分化、放权。健康平稳发展是房地产市场重中之重;房地产调控政策分化是大势所趋;“一城一策”下更加注重各地政府的调控主体责任和自主权的扩大。房地产政策调整以结构化方式进行,各地将充分发挥城市政府的主体责任,自下而上,实行局部试探性微调。不同城市的市场运行结果将明显分化:一二线城市以保障刚需和改善性需求为重点,适当松动过紧的行政管制措施,在政策边际改善之下,市场成交活跃度将有所提升,销售面积同比可能实现小幅增长;三四线城市区别对待棚改安置,已完成去库存的地区将逐步退出或减少货币化安置。由于失去强政策托底,加之市场需求透支,市场销售有可能进一步回落。

  蓝皮书指出,2018年,租赁相关用地持续加快入市,全年共成交142宗、647万平方米,成交规划建面超过2017年的539万平方米。更多城市推出用于建设租赁住房相关土地,同时热点城市供应力度进一步加大。从2016年11月至2018年12月,共有22个城市成交了租赁相关用地,共计成交322宗,可提供租赁住房面积约为1237万平方米。其中上海、杭州、北京成交规模领先,3城成交面积约占22城总成交面积60%。与此同时,多个城市租金上涨,深圳2018年月租金保持在4000元以上,北京、上海、广州、杭州、南京在3000—4000元之间,成都、武汉、重庆、天津在2000—3000元之间。

  住房租赁市场的良好表现,促使房地产企业把握需求、积极布局,人口流入量大、发展有潜力、租房需求旺盛的一线和新一线城市是企业布局重点。北京、上海、杭州是企业布局长租业务最热门的3个城市,典型房地产企业中有70%—80%均在这三个城市布局。从租赁市场产品看,面向白领的中高端产品是主力,占比达80%—90%。

  但蓝皮书也指出,目前,90%的住房租赁企业均集中在白领公寓市场,而蓝领市场潜力巨大。据魔方公寓预测,一线城市中,蓝领人口一般占外来人口的15%—20%,蓝领公寓是租房市场中千亿级的分支。蓝领公寓改造成本低,单位面积收益高于白领公寓,可能成为行业在2019年的增长点。

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