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厂房交易“告吹”卖家赔450万元

点击数:73 更新时间:2019-05-14 18:57:42

  谈好的一纸价值2850万元的厂房买卖合同,却被卖家告知,作为厂房共有人的老婆不同意卖而最终“告吹”。顺德一市民因此将卖家告上法庭,要求对方赔偿自己的损失。这样一宗买卖合同是否还有效?导致的损失又该如何核算?昨日(9月26日)记者从广州市顺德区法院了解到,法院最终判决准许解除双方签订的《厂房买卖协议》,卖家需要向买家赔偿经济损失450万元。

  这一宗交易,还要从去年双方签订的一纸《厂房买卖协议》说起。去年7月,伦教人苏白水(化名),在物色合适的厂房,通过多方打听,他看中了赖小强(化名)在伦教的一处工业区厂房。两人磋商后,在7月10日签订了《厂房买卖协议》,约定赖小强将1万平方米工业厂房卖给苏白水。

  苏白水愿意在10天内付清款项过房(户),通过这宗交易,卖家赖小强可以实收2850万元,苏白水承担一切过户费用,双方约定收订金100万元。

  协议签订的第二天,苏白水就通过银行向赖小强账户转款100万元。当天赖小强通过短信告知苏白水“100万元收到了”,并说:“彼此之间都抓紧后续的程序,现太多人骚扰我了”。赖小强又在当天通过短信向原告发送了房地产权证及房地产权证号码,并明确了地址为佛山市顺德区伦教街道办事处某村委会工业区具体地址。

  然而这一“煮熟的鸭子”的交易,最终却生变了。7月14日,赖小强发短信告诉苏白水,退回了100万元。苏白水当天就回复信息称:“你未经双方协商同意单方退回订金100万元,我要求继续履行合同”。苏白水将100万元再次转给对方,但赖小强仍旧将款项退回。

  因为协商未果,无奈之下,苏白水在去年8月4日向顺德区法院提起诉讼,要求赖小强继续履行合同。这时候,赖小强的妻子在诉讼过程申请参加诉讼,并且在去年10月25日庭审时,表明自己作为厂房的共有人,主张不同意出卖案涉房产。鉴于买到厂房的可能性很小,苏白水变更诉讼请求,要求赖小强赔偿自己的损失。

  记者了解到,苏白水申请就讼争房产在2017年10月25日的市场价值进行鉴定。广东京信房地产土地评估有限公司于2017年11月22日出具的《房地产估价报告》,认为案涉房屋于2017年10月25日的市场价值为3300万元。

  在庭审中,苏白水认为,双方签订的《厂房买卖协议》是原被告双方的真实意思表示,并无违反法律法规等强制性规定,应为合法有效的合同。而赖小强将原告交付的定金退回,并单方面明确表示不继续履行合同,这种行为已经构成根本违约。

  因此苏白水依法有权要求解除合同。并主张要求赖小强向自己赔偿经济损失。“特别是现在厂房价格上涨,我们约定买卖款已不能购买到同等条件的房屋,该经济损失应由被告予以承担。”苏白水称。

  而对于这一说法,赖小强辩称,当时涉案厂房买卖合同只是一份意向书,并非正式协议,因该协议只约定买卖标的为1万平方米的厂房,并没有明确指定具体的地址,或房地产权号,也没有约定交付方式及交付时间。

  “违约责任及争议解决方式缺乏正式合同的必备条款,意向书不能对双方产生实际的约束力,因此我有权随时变更该意向内容,包括退还原告支付的订金以取消该意向协议。”赖小强认为,自己并没有构成违约情形,即使在该交易存在过错,也只是承担缔约过失。

  “我得知我老婆不同意该起交易后,也马上告诉了苏白水,也把订金退给他,这个过程四天都不到,并没有给他造成损失,所以他要求我赔偿2000万元没有法律和事实依据。”赖小强请求,法院应该依法驳回对方的请求。

  赖小强的妻子钟女士作为第三人陈述称:“发生纠纷苏白水也有一定过失,因为从赖小强的年龄可以判断是已婚人士,当时介绍这宗交易的人,对我们房产的实际产权人情况非常清楚,还把租金交过给我。”钟女士说,这起交易自己一直没得到通知,对于签约她也并不知情,是事后才知道。

  顺德法院审理此案的法官认为, 本案争议焦点在于合同效力、应否赔偿、赔偿金额。“苏白水与赖小强在签订的《厂房买卖协议》是双方的真实意思表示,没有违反法律、法规强制性效力规定,合法有效,对双方具有约束力。”顺德法院法官分析称,虽然买卖协议中,只约定了“被告愿意将1万平方米工业厂房卖给原告”,交易的标的物合同虽尚未明确,但随后赖小强通过短信向苏白水发送了房地产权证及房地产权证号码,并明确了地址为佛山市顺德区伦教街道办事处某村委会工业区内一处房产。

  “因此双方当事人对交易的标的已进行补充明确,《厂房买卖协议》具有明确指向性,合同要件已完备。”顺德法院法官表示,至于合同是否准许解除是该案另外一个焦点。

  该起案件中,赖小强的妻子作为该处房产的共有人,根据物权法相关规定,处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。赖小强和钟女士在1986年9月5日登记结婚,案涉房产于2008年8月29日取得房地产权证。因此该涉房产确实为赖小强和妻子的共有财产。

  “因此赖小强处分共有不动产,依法应得到全体共有人同意。”顺德法院法官表示,赖小强未经第三人同意私自转让案涉房地产,第三人作为房屋的共有权人,不同意追认《厂房买卖协议》,致使《厂房买卖协议》无法继续履行,苏白水请求解除,合法有理,应予以支持。

  虽然合同解除了,但苏白水因此是否应该得到赔偿呢?顺德法院法官称,根据合同法相关规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

  顺德法院法官表示,在本案开庭审理前,苏白水一直相信赖小强在合同中作出的承诺,也依合同约定履行了给付订金的义务。赖小强没有依合同约定向原告移交房屋的所有权,房屋升值被告获取了利益,但造成苏白水需以更高市场价格另行购置房产,造成原告的损失。因此,赖小强不履行合同义务,已构成违约,依法应承担违约赔偿责任。

  那么赔偿金额应该如何核定?顺德法院法官表示,苏白水基于对赖小强及合同的信赖,一直希望合同能继续履行,直至苏白水于2017年10月25日知道第三人为案涉房产的共有人且不同意追认案涉交易,才不得不变更诉求。据此,损失计算基准点按知道合同无法继续履行,即2017年10月25日为宜。

  根据地产土地评估有限公司出具的《房地产估价报告》,苏白水与赖小强于2017年7月10日签订《厂房买卖协议》,约定厂房交易价格为2850万元。该厂房于2017年10月25日的市场价值为3300万元,即原告于2017年10月25日放弃购买案涉厂房损失价值为450万元(3300万元~2850万元)。

  最终,法院判决准许解除双方于2017年7月10日签订的《厂房买卖协议》,被告赖小强在本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏白水赔偿经济损失450万元。

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